Заключая договор долевого участия в строительстве (договор ДДУ) потенциальный покупатель строящейся квартиры никак не предполагает, что будут нарушены сроки строительства, общие строки сдачи дома в эксплуатацию, присвоение кадастрового номера, а также ненадлежащим образом выполнен ремонт в жилых помещениях.
Все недостатки по договору долевого участия могут служить основанием для того, что бы взыскать неустойку по ДДУ.
При этом, Гражданский кодекс РФ позволяет избежать штрафных санкций за несвоевременное исполнение обязательств, если произошел форс-мажор. Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение.
Как взыскать неустойку по ДДУ
Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.
В законах прямо не указано, что делать, если например, фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть основное требование — передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, применяется общее правило Закона о защите прав потребителей, а именно: дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены.
При взыскании неустойки по ДДУ, соблюдение досудебного претензионного порядка урегулирования спора является обязательным.
Соблюдение досудебного претензионного порядка разрешения спора осуществляется путем подачи досудебной претензии по адресу застройщика, указанного в ДДУ. В претензии необходимо указать номер и дату договора, положения ДДУ права и обязательства по которым нарушены или исполнены ненадлежащим образом. В претензии необходимо указать ссылки на статьи закона и ваши требования.
Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ
Распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца.
В случае, если участник долевого строительства расторгает договор в одностороннем или судебном порядке, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата.
Правительство РФ освободило застройщиков от уплаты этих процентов за период с 03.04.2020 по 31.12.2020.
Вместе с тем, недобросовестные застройщики не спешит возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Чаще всего, добиваться возврата денег приходится через суд, где значительное снижение процентов за пользование чужими денежными средствами не такая редкость.
Снижению неустойки по ДДУ способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. И в большинстве случаев суд неустойку уменьшает.
При выборе места подачи иска взыскать неустойку по ДДУ лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.
Верховный Суд РФ разъяснил, что неустойку можно снижать, только если застройщик докажет явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения срока передачи квартиры, но районные суды редко следуют этому правилу. Суды снижают размер неустойки, даже если нет обоснования ее несоразмерности. Бороться с этим приходится в вышестоящих судах.
Что делать, если подписан акт приема-передачи квартиры?
В судебной практике нам часто попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. Иными словами, если дольщик подписал акт приема-передачи квартиры, он не может претендовать на взыскание неустойки по ДДУ.
Следует помнить, что обращаться с претензиями в застройщику дольщики могут не только в ходе приемки выполненных работ, а также в течении всего срока выполнения работ. В качестве доказательства предъявления претензий к застройщику следует использовать электронную переписку, официальную переписку с застройщиком, показания свидетелей.
Взыскать неустойку по ДДУ в судебном порядке
В случае, если ответа на претензию вы не получили, или с позицией застройщика не согласны, взыскать неустойку по ДДУ возможно только в судебном порядке.
Гражданский процессуальный кодекс РФ позволяет гражданам вести свои дела в суде лично или через представителя. Возможно участвовать в судебных заседаниях совместно.
Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.
Полномочия представителя возможно определить как в нотариальной доверенности, так и в устном заявлении, которое будет внесено в протокол судебного заседания.
При подаче искового заявления, истец освобожден от уплаты государственной пошлины, если размер исковых требований не превышает 1 млн.рублей.
Следует помнить:
- Не подписывайте дополнительных соглашений к ДДУ. В некоторых случаях дополнительные соглашения могут изменять срок сдачи работ или снимать с застройщика ответственность за нарушение срока передачи квартиры.
- Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в ДДУ нет специальных условий, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
- Если добровольно не взыскать неустойку по ДДУ с застройщика, обращайтесь в суд. Перед тем, как подать иск в суд, подготовьте претензию, изучите судебную практику.
Взыскать неустойку по ДДУ с опытным юристом
+7 (499) 213-08-40
