В одном из домов по улице Фестивальной города Москвы, из-за прорыва батареи затопило сразу три квартиры. Классическая ситуация в случае залива квартиры соседями. В случившемся обвинили собственника того жилья, где и прорвало радиатор. Как часто бывает при заливе квартиры соседями, причины аварии слесари определили не проходя в квартиру и не поговорив с ее собственником, который в момент происшествия находился в длительной командировке. Первая и апелляционная судебные инстанции посчитали, что такой доказательной базе стоит доверять. Однако, когда юристы нашей компании подали кассационную жалобу на предмет залива квартиры соседями в Верховный Суд, то судебная инстанция усомнилась в разумности такого подхода: нижестоящим судам нужно было выяснить истинные причины аварии, а они этого не сделали.
Ущерб от залива квартиры
Весной 2019 года одно из ГБУ г. Москвы проводило испытания системы отопления в многоквартирном жилом доме. Во время этих работ прорвало батарею в квартире Савченко С., который находился в длительной командировке. Залив квартиры соседями произошел из-за аварии, в результате чего затопило двух его соседей. Сотрудники ГБУ составили акты о заливе, указав в них, что Савченко С. в квартире без согласования с управляющей компаний установил новый радиатор, у которого отсутствует вентиль. А сам владелец недвижимости не пустил к себе сантехников и устранял протечку собственными силами, написали в документах представители местных властей.
Пострадавшие заказали независимую экспертизу ущерба от залива квартиры, которая установила, что из-за случившегося жилью одного из соседей причинен ущерб на 423 345 руб., а другому – на 324 154 руб. Тогда жертвы аварии, с целью компенсации ущерба от залива квартиры, обратились в суд и попросили взыскать сумму вреда с Савченко С. и ГБУ. Бюджетное учреждение, доказывая свою невиновность, представило акты о заливе, составленные собственными работниками, и другие документы, которые подтверждали, что испытания системы отопления проводились в доме по правилам. Кроме того, суд по ходатайству одного из соседей назначил строительно-техническую экспертизу, чтобы определить стоимость ремонта у соседей для ликвидации последствий происшествия и максимально точно установить ущерб от залива квартиры.
Районный суд г. Москвы постановил взыскать эти деньги полностью с Савченко С.. Первая инстанция сослалась на то, что именно этот ответчик без согласования с управляющей компанией установил новый радиатор, у которого отсутствует вентиль. А такой прибор к общему имуществу собственников многоквартирного дома не относится, соответственно, вся ответственность за его обслуживание и содержание лежит на владельце батареи, подчеркнул суд. Апелляция оставила решение нижестоящего суда без изменения.
Тогда юристы юридической компании «Юрведо» оспорил акты столичных судов в Верховном Суде. ВС сразу подчеркнул, что в спорной ситуации судам нужно было выяснить в первую очередь, относится ли к общему имуществу дома участок инженерной системы, который прорвало.
Кроме того, столичные суды должным образом не оценили тот факт, что ответчик на самом деле находился в длительной командировке и не мог самостоятельно устранять аварию, как написано в документах ГБУ, обратили внимание судьи ВС. Так что голословными выглядят выводы бюджетного учреждения о причинах аварии и заливе квартиры соседями и определения ущерба от залива квартиры, если сантехники не смогли попасть в квартиру, где прорвало батарею.
Более того, несостоятельной является ссылка суда на то, что протечка в квартире Савченко С. произошла из-за новой батареи без вентиля, полагают судьи ВС. Они указали — отсутствие спорного элемента не мешает нормальной эксплуатации радиаторов.
Таким образом, нижестоящие суды фактически не установили реальные причины аварии и ущерб от залива квартиры, указал ВС.
Возмещение ущерба от залива квартиры
Определение ущерба от залива квартиры и установление причин аварии всегда должны проводиться опытными специалистами, говорит Алексей Скляров, генеральный директор Юридической компании «Юрведо». В случае бесспорной ситуации – управляющей компанией или ТСЖ, при несогласии сторон с их выводами – независимыми специалистами и/или судебными экспертами. Устанавливая вину в случившемся, суды, как правило, руководствуются остаточным принципом, предупреждает Алексей Скляров : «Если причину аварии и ущерб не в зоне ответственности организации ЖКХ, то значит в зоне ответственности собственника». Такой подход предполагает привлечение к гражданско-правовой ответственности вне зависимости от вины.
Если сосед отказывается разрешить спор миром и возместить ущерб от залива квартиры или нарушает условия заключенного мирового соглашения, то придется идти в суд. Перед обращением туда надо будет получить от независимого оценщика заключение, в котором тот укажет размер ущерба от залива квартиры, поясняет Скляров Алексей из ЮК «Юрведо».
Когда выяснится, что авария произошла из-за действий управляющей компании, вина которой подтверждается в составленном акте о заливе, то необходимо направить досудебную претензию с целью возместить ущерб от залива квартиры. Чаще всего такие обращения остаются без рассмотрения или заявители получают отказ, из-за того что требования о возмещении ущерба от залива квартиры завышены. Иногда управляющая компания предлагает произвести ремонт самостоятельно: «Но практика показывает, что это ловушка, так как сроки восстановительного ремонта будут очень длинными, а качество работ – низкое». В любом случае основная сложность в подобных судебных спорах не юридическая, а техническая.
