Что делать собственникам квартиры, которые не могут жить вместе?
К нам часто обращаются граждане за консультацией по вопросу раздела общей собственности. Приобретая квартиру по договору купли-продажи или в наследство, по договору дарения в общую долевую собственность многие даже не подозревают какие «подводные камни» может таить в себе подобные сделки.
Иметь квартиру в общей долевой собственности не всегда значит иметь возможность в полной мере пользоваться объектом недвижимости. Иной долевой собственник (сособственник) может неожиданно объявиться и предъявить свои права на законную долю.
И казалось бы все законно, но собственник, у которого доля больше и который постоянно проживает в квартире и несет бремя содержания имущества не изъявляет желания пускать в квартиру сособственника.
Имеет ли право собственник большей доли не пускать собственника меньшей доли в квартиру? И как быть в данном случае?
Как разделить общую собственность?
В вопросе раздела общей собственности и возможных альтернативных вариантах помог разобраться Верховный Суд Российской Федерации.
Алексей Хохлов получил в дар четверть однокомнатной квартиры в Сочи. Он не жил в ней более семи лет, но потом, когда такая потребность появилась, вселиться в нее не смог: второй собственник, владелица оставшихся трёх четвертей помещения Инна Татаринова, с которой у Хохлова были плохие отношения, вселила туда другого человека, Михаила Гусевского, который поменял замки на входной двери и не пускал первого владельца.
Тогда Хохлов решил добиться возможности жить в квартире через суд: он подал иск, в котором просил суд вселить его в квартиру и обязать ответчиков не мешать ему пользоваться жильем. Первая инстанция, Центральный районный суд г. Сочи, ему отказала. Суд указал,что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нём. То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли. При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. Но комнаты, соразмерной доле истца, в однокомнатной квартире быть не может.
Вселение истца в квартиру приведёт существенному ущемлению прав и законных интересов ответчика, сделал вывод суд, поскольку совместно пользоваться квартирой люди, которые не являются членами одной семьи, не могут. Также суд учел, что Хохлов никогда не жил в квартире.
Апелляция, Краснодарский краевой суд, не согласилась с решением, и постановила новое: иск удовлетворить. Там указали, что вопрос о незначительности доли правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом. Кроме того, никто не ставил вопрос о возможной выплате Хохлову компенсации в счет причитающейся ему доли.
Разделить общую собственность не получается? Требуйте компенсацию!
Дело дошло до ВС (Дело № 18-КГ18-186). В определении по делу коллегия по гражданским спорам ВС под председательством судьи Вячеслава Горшкова указала: собственники не смогли договориться о том, как пользоваться жильем, но проживать в квартире совместно истец и ответчик не могут — ведь речь идет об однушке. При этом владелец части помещения имеет право на соответствующую компенсацию.
Другими словами, те, кто живет в квартире, могут выплачивать деньги истцу за аренду. В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пока не рассмотрено).
Другими словами, те, кто живет в квартире, могут выплачивать деньги истцу за аренду. В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пока не рассмотрено).
При этом суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей.
